DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ
TALEP
DEĞERLEMESİ YAPILAN
GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Joy Aldin Hotel
Çamlıçukur Mevkii
Avsallar - Alanya / ANTALYA
İSTEK YAZISI : 28 Kasım 2005 tarih ve A.G.Y.O./05/807 sayılı yazı
MÜŞTERİ NO : 027
RAPOR NO : 2005/1440
EKSPERTİZ TARİHİ : 06 Aralık 2005
RAPOR TARİHİ : 19 Aralık 2005
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Joy Aldin Hotel’in satış ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
-1-
İçindekiler Sayfa No
|
Ø Müşteri bilgileri......................................................................... |
3 |
|
Ø Tapu kayıtları............................................................................ |
4 |
|
Ø Tapu takyidatı.......................................................................... |
5 |
|
Ø Tesisin çevre ve konumu............................................................ |
5 |
|
Ø Otelin genel özellikleri.............................................................. |
6 – 7 |
|
Ø Yapının inşaat özellikleri........................................................... |
8 |
|
Ø Açıklamalar…............................................................................ |
9-10 |
|
Ø Katlara göre iç mekân inşaat özellikleri....................................... |
11 - 17 |
|
Ø İmar durumu........................................................................... |
18 |
|
Ø Değerlendirme.......................................................................... |
18 |
|
Ø Fiyatlandırma............................................................................ |
19 - 20 |
|
Ø Sonuç..................................................................................... |
21 |
ŞİRKETİN ÜNVANI : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ : Farabi Sokak,
No:27 / 1 - 2
A. Ayrancı - Çankaya / ANKARA
TELEFON NO : (312) 468 99 51 - 4 Hat
KURULUŞ TARİHİ : 21 Ağustos 2000
KAYITLI SERMAYE TAVANI : 100.000.000.-YTL
ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 63.000.000.-YTL
HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49
FAALİYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı
sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak
amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.
PORTFÖYÜNDE YER ALAN
BAZI GAYRİMENKULLER :
Ø Atakule Alışveriş Merkezi / ANKARA
Ø Antalya İş Merkezi / Merkez - ANTALYA
Ø Obaköy İş Merkezi / Zeytinburnu - İSTANBUL
SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İLİ - İLÇESİ : Antalya - Alanya
KÖYÜ : Avsallar
MEVKİİ : Çamlıçukur
PAFTA NO : 39
ADA NO : ---
PARSEL NO : 1047
NİTELİĞİ : Betonarme karkas otel ve bahçesi...(*)
ARSA ALANI : 10.234 m²...(**)
ARSA PAYI : Tamamı
YEVMİYE NO : 1895
CİLT NO : 7
SAHİFE NO : 1066
TAPU TARİHİ : 01.3.2004
(**) Tapu Sicil Müdürlüğü yetkilileri, parsel üzerindeki bina için cins tashihi yapılırken parselin bir bölümünün yola terk edildiğini ancak yola terk edilen bu bölümün büyüklüğünün bilinmediğini ifade etmişlerdir.
Not : Ekteki tapu sureti bilgi içindir.
Antalya ili, Alanya ilçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemede rapor konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhe rastlanmamış olup aşağıdaki notun bulunduğu öğrenilmiştir.
Beyanlar Bölümü:
· İnşaat toplum yararına aittir. (14.10.1988 tarih ve 3596 yevmiye no ile)
Rapora konu taşınmaz, Antalya ili, Alanya ilçesi, Avsallar Beldesi, Çamlıçukur (İncekum) Mevkii’ndeki, 39 pafta, 1047 nolu parsel üzerinde konumlu Joy Aldin Hotel’dir.
Antalya - Alanya Karayolu’nun Alanya istikametinde yolun sağında (deniz tarafında) yer alan tesise, karayolunun yüksekte kalması nedeniyle yoldan giriş yoktur. Otele ancak (Antalya yönünde) 100 m. önce ya da oteli geçtikten sonra girilebilen yanyol takip edilerek ulaşılmaktadır.
Avsallar Kavşağı’na 300 m., Jasmin Plaza’ya 300 m., Hotel Özkaymak’a 900 m., Alanya - İncekum Ormaniçi Dinlenme Yeri’ne 1,3 km. mesafedeki tesisin bitişiğinde Met Deniz Sitesi; yakın çevresinde ise (Alanya – Antalya karayolu boyunca) 3-4 yıldızlı oteller ile yazlık konut siteleri (Palmiye Sitesi, Sırma Tatil Sitesi, Azöz Sitesi vd.) ve boş araziler bulunmaktadır.
Taşınmaz; Alanya ilçe merkezine 21 km., Antalya il merkezine ise 110 km. mesafededir.
ADI : Joy Aldin Hotel
SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
İŞLETMECİ FİRMA : HCI Otel İşl. Ve Tur. Yatırım A.Ş
İŞLETME ALANI : 10.234 m² (*)
KAPALI ALAN : Brüt 14.098 m² (**)
YILDIZ SAYISI : 4
ODA SAYISI : 240 adet
Ø 220 adet standart
Ø 19 adet aile odası
Ø 1 adet kral dairesi
YATAK SAYISI : 507
ODA ÖZELLİKLERİ :
Ø direkt telefon
Ø satelite TV
Ø merkezi klima
Ø mini bar
Ø saç kurutma makinesi
Ø balkon
(*) Tapu Sicil Müdürlüğü yetkilileri, parsel üzerindeki bina için cins tashihi yapılırken parselin bir bölümünün yola terk edildiğini ancak yola terk edilen bu bölümün büyüklüğünün bilinmediğini ifade etmişlerdir.
(**) Bir örneği eklerde sunulan Yapı Kullanma İzin Belgesi’nde otelin toplam kapalı alanı 13.242 m² olarak görülmekle birlikte, daha sonra yapılan ilâvelerle (kapalı havuz, havuz bar, giriş kontrol, trafo vs.) bu alan 14.098 m² olmuştur.
FASİLİTELER :
Ø Restaurant / bar
- Olympos Restaurant (kapalı ve açık)
- Snack bar
- Havuz bar
- Elite bar
Ø Spor ve eğlence
- tenis
- masa tenisi
- dart
- plaj voleybolu
- su topu
- aerobic
- streching
- jimnastik
- kapalı yüzme havuzu
- açık yüzme havuzu
- animasyon
- disco
Ø Health Club
- sauna
- hamam
- jakuzi
- gym
- masaj
Ø Mini club
Ø Dükkânlar (4 adet – butik/market/kuyum/kuaför)
İNŞAAT TARZI : B.A.K.
İNŞAAT NİZAMI : Ayrık
KAT ADEDİ : 8 (Bodrum + zemin + tesisat katı + 4 normal kat + çekme kat)
ELEKTRİK : Şebeke
TRAFO : Mevcut
JENERATÖR : AKSA marka, 1600 kVA’lık jeneratör mevcut
SU : Kuyu (2 adet)
KANALİZASYON : Şebeke
SICAK SU : Mevcut (LPG yakıtlı kazan ile)
SOĞUTMA SİSTEMİ : Merkezi sistem klima (Chiller grubu)
YANGIN SİSTEMİ : Muhtelif yerlerde yangın dolapları, dedektörler ve
yangın alarm butonları mevcut
YANGIN MERDİVENİ : Mevcut
TELEFON SANTRALI : 450 dahili hatlı (Philips - Aselsan marka)
ASANSÖR : 2 adet müşteri, 3 adet servis asansörü mevcuttur. (Servis asansörlerinden biri bodrum ile zemin kat arasında hizmet vermektedir.)
PARK YERİ : Açık otopark alanı mevcuttur
KABİLİYETİ : “Satılabilirlik ve kiralanabilirlik“ özelliğine sahiptir.
· Tesisin etrafı üzeri demir korkuluklu duvar ile fiziksel olarak sınırlıdır.
· Peyzaj düzenlemesi yapılmış olup açık alanlar parke taşı ve traverten kaplıdır.
· Tesiste otel binası haricinde;
- güneşlenme alanı parke taş kaplı, üstten taşmalı ve aydınlatmalı, 290 m² alanlı açık yüzme havuzu ile çocuk havuzu,
- çift camlı alüminyum doğrama ile kapatılmış (çatısı polikarbon levha kaplı), etrafı 30 x 30 cm. seramik kaplı, aydınlatmalı, üstten taşmalı, kısmen hidromasajlı 100 m² alanlı kapalı yüzme havuzu,
- etrafı demir direkli fens teli ile çevrili ve beton zeminli tenis kortu,
- zemini 33 x 33 cm. seramik kaplı havuz bar,
- demir konstrüksiyon sundurma ile örtülü (tentesiz) zemini parke taşı kaplı seyir terası,
- kum zeminli çocuk oyun alanı,
- animasyon platformu,
- Brüt 10 m² kullanım alanlı yığma tarzda inşa edilmiş giriş binası,
- Brüt 70 m² kullanım alanlı yığma tarzda inşa edilmiş jeneratör + trafo
binası bulunmaktadır.
· Otel bloku brüt 14.018 m² kullanım alanına sahip olup bodrum, zemin, tesisat katı, 4 normal kat ve çekme kat olmak üzere toplam 8 kattan oluşmaktadır.
· Pencere doğramaları alüminyumdan mamul ve pencereleri çift camlıdır.
· Oda kapıları, manyetik kart kontrollu prese ahşap kapıdır.
· Bodrum katta …..……. fitness center, kuaför, mini club, disco, sauna,
masaj salonu, Türk Hamamı, çamaşırhane,
personel yemekhanesi, depolar (7 adet), kazan dairesi,
soğuk hava depoları (3 adet), elektrik pano odası,
güvenlik müdürü odası, 1 adet ofis, kompresör odası,
teknik müdür odası, kat hizmetleri ofisi, atölye,
elektrik malzeme odası ve 6 adet WC;
zemin katta …..……. giriş holü/resepsiyon/lobby, genel müdür odası,
muhasebe müdürü odası, muhasebe, rezervasyon,
personel ofisi, ön büro müdürü odası, bagaj odası,
santral, çok amaçlı salon, lobby bar, restaurant,
mutfak, 3 adet dükkân ve 4 adet WC;
1. ilâ 4. katlarda ….. konaklama odaları (239 adet);
çekme katta ise .….. kral dairesi
hacimlerinden oluşmaktadır.
KATLARA GÖRE İÇ MEKÂN İNŞAAT ÖZELLİKLERİ :
Bodrum Kat :
Fitness center :
Duvar: Plastik boya + ayna
Kuaför :
Zemin: 33 x 33 cm. seramik
Duvar: Saten boya
Mini club :
Zemin: Halı
Duvar: Plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
Disco :
Zemin: 30 x 30 cm. seramik + 10 x 10 cm. seramik + granit + halı
Duvar: Dekoratif boya + kumaş kaplama + tuğla + ayna
Masaj salonu :
Zemin: 33 x 33 cm. seramik / mermer
Duvar: 15 x 15 cm. seramik / plastik boya
Sauna girişi :
Zemin: 30 x 30 cm. seramik
Duvar: Plastik boya
Sauna :
Özel imalat sauna mevcuttur.
Türk Hamamı :
Zemin: Mermer
Duvar: Mermer + plastik boya
Çamaşırhane :
Zemin: 10 x 20 cm. seramik
Duvar: 15 x 15 cm. seramik
Personel yemekhanesi :
Zemin: 20 x 20 cm. seramik
Duvar: Plastik boya + kısmen 15 x 15 cm. fayans
Depolar ( 7 adet ) :
Zemin: Seramik / dökme mozaik
Duvar: Plastik boya
&n