DEĞERLEME RAPORU
RAPORU TALEP EDEN : Atakule Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN
GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Vakıfbank Sirkeci Şubesi
Hamidiye Caddesi, No:42/44
Sirkeci / İSTANBUL
İSTEK YAZISI : 28 Kasım 2005 tarih ve
A.G.Y.O./05-807 sayılı yazı
MÜŞTERİ NO : 027
RAPOR NO : 2005/1444
EKSPERTİZ TARİHİ : 19 Aralık 2005
RAPOR TARİHİ : 23 Aralık 2005
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen binanın
değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
İçindekiler Sayfa No
Ø Müşteri bilgileri................................................…………..................3
Ø Taşınmazın tapu kayıtları..........................................................….4
Ø Tapu takyidatı......................................................................………5
Ø Taşınmazın çevre ve konumu........................................................5
- Eminönü ilçesi hakkında genel bilgiler…………..……..……………………6
- Bölge analizi...............................................................…......7
Ø Yapının inşaat özellikleri...............................................................8
Ø Açıklamalar.................................................................................9
Ø İmar durumu…………………………………………………………………………..............10
Ø Değerlendirme............................................................................11
- Değerleme prosesi.........................................................…….12
Ø Fiyatlandırma.............................................................................13
Ø Sonuç........................................................................................14
MÜŞTERİ BİLGİLERİ
ŞİRKETİN ÜNVANI : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ : Farabi Sokak, No: 27/1-2
Çankaya / ANKARA
TELEFON NO : (312) 468 99 51 (4 Hat)
KAYITLI SERMAYESİ : 100.000.000-YTL
ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 63.000.000-YTL
KURULUŞ TARİHİ : 21 Ağustos 2000
HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49
FAALİYET KONUSU : Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.
PORTFÖYÜNDE YER ALAN
BAZI GAYRİMENKULLER :
Ø Aldin Otel / Alanya - ANTALYA
(eski İncekum Alaaddin Otel)
Ø Haşim İşcan İş Merkezi / ANTALYA
Ø Obaköy İş Merkezi / Zeytinburnu-İSTANBUL
Ø Atakule Alışveriş Merkezi / Çankaya–ANKARA
SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
İLİ - İLÇESİ : İstanbul - Eminönü
MAHALLESİ : Şeyhahmet Geylani
SOKAĞI : Hamidiye Caddesi
PAFTA NO : 27
ADA NO : 419
PARSEL NO : 3
NİTELİĞİ : Bodrum, zemin, 6 normal katlı kargir iş yeri
ARSA ALANI : 107,73 m²
ARSA PAYI : Tamamı
YEVMİYE NO : 6777
CİLT NO : 2
SAHİFE NO : 212
TAPU TARİHİ : 31.12.2003
İstanbul ili, Eminönü ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Eminönü ilçesi, Sirkeci semti, Hamidiye Caddesi üzerinde 42/44 kapı nolu yerde konumlu Vakıfbank Sirkeci Şube binasıdır. Binaya kara, deniz ve hızlı tramvay vasıtaları ile ulaşılmaktadır.
Bina, Mimar Kemalettin Caddesi ile Hamidiye Caddesi'nin kesiştiği köşe parsel üzerinde yer almaktadır.
Bitişiğinde Finansbank şube lokali bulunan taşınmazın karşısında, İstanbul Adliyesi (M.Kemalettin Caddesi üzerinde) ve İş Bankası Yenicami Şubesi (Hamidiye Caddesi üzerinde) bulunmaktadır.
Doğubank İş Hanı'na 2. bina konumundadır.
Çevrede genelde elektronik eşya satışına yönelik iş hanları, tekstil firmalarına ait bitişik nizamlı, 6-7 katlı binalar bulunmaktadır.
İstanbul'un en önemli ticaret merkezlerinden birinde konumlu olan taşınmaz, sektörel anlamda ayrıcalıklı lokasyonu, ulaşım rahatlığı, reklam kabiliyeti ve çevrede satılık gayrimenkulun zor bulunabilir olması nedenleriyle üstün özelliklere sahiptir.
Otopark alanının yetersizliği bölgenin en önemli sorunudur.
Taşınmazın bazı merkezlere uzaklıkları :
|
Eminönü Meydanı (Yeni Cami)................... |
200 m. |
|
Reşadiye Caddesi (Sahil yolu)................... |
250 m. |
|
Sirkeci Garı............................................. |
300 m. |
|
Karaköy.................................................. |
1,1 km. |
|
Taksim.................................................... |
2,6 km. |
|
Beşiktaş.................................................. |
3,2 km. |
· İstanbul’un Tarihi Yarımada olarak bilinen kısmında yer alan Eminönü ilçesi, kuzeyden Haliç, güneyden Marmara Denizi, doğudan İstanbul Boğazı, batıdan Fatih ilçesi ile çevrilidir.
· İlçe bütünüyle İstanbul’un tarihi çekirdeği olan Suriçi’nde yer almakta ve merkezi alanın en canlı bölgelerinden birini oluşturmaktadır.
· Cumhuriyetin ilk yıllarında Fatih ilçesiyle birlikte İstanbul’un merkez ilçesi iken 1928’de merkez ilçenin ikiye ayrılmasıyla ayrı bir ilçe olmuştur.
· Nüfusu 1955 yılına kadar artmaya devam eden ilçenin önemli semtleri, zamanla konut alanı olmaktan çıkıp ticaret bölgesine dönüşünce, oturan nüfus da azalma sürecine girmiştir.
· Gündüz saatlarinde son derece yoğun olan nüfus, 2000 yılı sayımına göre sadece 55.180 kişidir.
· İlçenin yüzölçümü 5 km²’dir.
· İlçenin belli başlı semtleri; Eminönü, Sirkeci, Bahçekapı, Cağaloğlu, Sultanahmet, Süleymaniye, Çemberlitaş, Çarşıkapı, Beyazıt, Laleli, Kadırga, Gedikpaşa, Kumkapı, Çatladıkapı ve Mahmutpaşa’dır.
· Tarihi dokusu itibariyle çok önem taşıyan ilçenin yüzde 40’ı SİT alanıdır.
· 4 bin civarında sayılı tarihi bina vardır.
· Çeşitli eğitim kurumları ve devlet daireleri sebebiyle ilçe, eğitim ve yönetim semti olma özelliğini korumaya devam etmektedir.
1970’lerden itibaren ekonomideki hızlı gelişme, ticaret hacminin artması ve bazı ticari firmaların uluslararası düzeye ulaşması gibi nedenlerle modern büro binalarına olan talep artmış, Tarihi Yarımada’daki standardı düşük eski yapılar bu talebi karşılayamamış ve İstanbul’un en eski merkezi iş alanı (MİA) olarak bilinen Eminönü, zamanla istek ve ihtiyaçlara cevap verememiştir.
Hızlı büyüme ve gelişmeyle birlikte bölgedeki (özellikle İstanbul’un geleneksel merkezi durumundaki Eminönü’nde) boş arsaların azlığı, tarihi doku karakteristikleri ve tarihi binaların varlığı yeni yapılacak ticari binaların büyüklüklerinin sınırlı kalmalarına neden olmuştur. Bu sürecin doğal sonucu olarak, firmalar yer seçim tercihlerini Yenibosna-Mahmutbey, Zincirlikuyu-Maslak, Kozyatağı-Bostancı gibi yeni iş merkezi hatlarına kaydırmıştır.
Ancak böylelikle ticaret ve mesken bölgesi olarak önemini yitiren Eminönü bölgesi, tarihi dokusu nedeniyle hızla turizm bölgesi olma yoluna girmiştir. İlçede son yıllarda çok sayıda restoran, kafe ve turizme dönük ticaret biriminin açılması bu değişimin açık bir göstergesidir.
İNŞAAT TARZI : B.A.K.
İNŞAAT NİZAMI : Bitişik
KAT ADEDİ : 8 (Bodrum kat + zemin kat + 6 normal kat)
OTURMA ALANI : 107,73 m²
TOPLAM ALANI : ~ 860 m²
YAPININ YAŞI : ~ 15
ELEKTRİK : Şebeke
SU : Şebeke
KANALİZASYON : Şebeke
SU DEPOSU : Mevcut
HİDROFOR : Mevcut
DOĞALGAZ TESİSATI : Yok
ISITMA SİSTEMİ : Merkezi sistem, fan coil +
JENERATÖR : Yok
ASANSÖR : Mevcut (4 kişi taşıma kapasiteli)
YANGIN TESİSATI : Seyyar yangın söndürme tüpleri mevcut
YANGIN MERDİVENİ : Mevcut (çelik konstrüksiyon)
GÜVENLİK SİSTEMİ : Güvenlik elemanı mevcut
PARK YERİ : Yok
SATIŞ / KİRA
KABİLİYETİ : “Kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik” özelliğine sahiptir.
· Binanın katlara göre kullanım amaçları :
|
Bodrum Kat ................. |
: |
Kasa dairesi, kazan dairesi, su deposu, elektrik panosu bölümü |
|
Zemin Kat..................... |
: |
Banka şubesi (Müşteri hizmetleri, giriş holü) |
|
1. Normal Kat ............... |
: |
Vezne hizmetleri |
|
2. Normal Kat ............... |
: |
Yönetici ofisi |
|
3. Normal Kat................ |
: |
Krediler bölümü |
|
4. Normal Kat ............... |
: |
Teftiş ofisi |
|
5. Normal Kat ............... |
: |
Arşiv |
|
6. Normal Kat ............... |
: |
Yemekhane ve mutfak |
· Bina 2003 yılının Temmuz ayında köklü bir tadilat görmüştür.
· Girişte 2 adet ATM ünitesi bulunmaktadır.
· Bodrum kattaki hacimlerin zeminleri karo mozaik, duvarları ve tavanları kireç boyalıdır.
· Ofis hacimlerinin zeminleri parke / halı kaplı, duvarları alçı sıva + plastik boyalı, tavanları spot aydınlatmalı alçıpan asma tavandır.
· Kat holleri, müşteri kabul bölümleri ve yemekhanenin zeminleri granit seramik, duvarları saten boya / ahşap pano, tavanları spot aydınlatmalı alçıpan asma tavandır.
· Tüm katların merdiven evinde (zemin kat hariç) birer adet WC hacmi yer almaktadır.
· WC'lerin zemin ve duvarları seramik, tavanları spot aydınlatmalı alçıpan asma tavandır. Vitrifiyeler tamdır.
· Merdiven evinde sahanlık ve basamak zeminleri mermer kaplı, duvarları alçı sıva + plastik boya, tavanları plastik boyalıdır.
· Tüm pencere doğramaları alüminyumdan mamul olup çift camlıdır.
· Kapı doğramaları ahşaptan / alüminyumdan mamuldür.
Eminönü Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde;
● taşınmazın “Tarihi ve Kentsel SİT Alanı” olarak belirlenmiş bölge içerisinde
kaldığı,
· yapılaşma öncesi Anıtlar Yüksek Kurulu’ndan izin alınması gerektiği ve
· yeni hazırlanan planlarda “2. Derece Ticaret Alanı’’ lejantına sahip ve yapılaşma şartlarının “inşaat nizamı : Bitişik , Hmax= 15,50 m.„
şeklinde olduğu öğrenilmiştir.
Taşınmazın değerini etkileyen faktörler :
Olumlu etkenler :
· Merkezi konumu,
· Ulaşım rahatlığı,
· Bölgenin yüksek ticaret potansiyeli,
· Müşteri celbi,
· Reklam kabiliyeti,
· Tamamlanmış alt yapı,
· Çevrede emsal özelliklere sahip satılık gayrimenkul sayısının az sayıda olması,
· Banka şube lokali ve ofis kullanım alanlarının ferah ve malzeme kalitesinin iyi olması,
· Marmara Bölgesi’nde meydana gelen depremlerde hasar görmemiş olması. (*)
Olumsuz etken :
· Otoparkının bulunmaması ve bölge genelindeki otopark sorunu.
(*) Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde Ülkemizde yaşanan son depremler nedeniyle yapıda oluşmuş herhangi bir çatlak ya da deprem hasarına rastlanmamıştır.
Ancak bu tesbitimiz, yapının depreme dayanıklılığı bağlamında bir anlam taşımamaktadır. Zira bilindiği üzere "depreme dayanıklılık tesbiti", zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar sonucu açıklık kazanabilecek bir husus olup uzmanlığımız dışındadır.
Değerleme prosesi :
Değerlemeye konu gayrimenkulun satış ve kira rayiç değerinin tespitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmıştır.
Bu yöntemde mevcut pazar bilgilerinden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiraya verilmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu taşınmaz için satış ve kira birim fiyatları belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, şerefiye, büyüklük, inşaat özellikleri, reklam kabiliyeti, kullanım fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.
FİYATLANDIRMA
Değerlemeye konu şube binasının yakın çevresinde yapılan araştırmalarda satışa çıkarılmış / kiraya verilmiş ya da yakın zamanda satışı gerçekleşmiş / kiralanmış benzer gayrimenkuller üzerinde kat bazında yapılan piyasa rayiç araştırmaları ile bölgede faaliyet gösteren emlak pazarlama firmalarıyla kurulan temaslarda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
|
KAT ADI
|
m² SATIŞ DEĞERİ (YTL) (*) |
AYLIK m² KİRA DEĞERİ (YTL) |
|
Ofis katları (Normal katlar) |
1.500 – 3.500 |
15 – 30 |
|
Mağaza, dükkân (Zemin kat) |
5.000 – 9.000 |
50 – 70 |
|
Depo, arşiv (Bodrum katlar) |
500 - 800 |
3 - 6 |
(*) Bu birim değerler, lokasyonun yanı sıra taşınmazın parsiyel (ofis ya da kat bazında) veya bütün halde (komple bina) satışa / kiraya arz edilmesine bağlı olarak da değişkenlik göstermektedir.
Kimi örneklerde bağımsız bölümler halindeki satış / kira değerleri yüksek oluşmakta iken (ki bu durumla yaygınlıkla karşılaşılmaktadır), kimi durumlarda da ihtiyaç sahibi firmanın hedeflediği kullanım alanı büyüklüğünün uygun düşmesine bağlı olarak bütün haldeki satış / kira değerleri üst seviyelerde gerçekleşmektedir.
Bu tespitler ve incelemelerden hareketle, rapora konu taşınmazın yeri, konumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, inşai kalitesi ve kullanım fonksiyonu dikkate alınarak bir bütün halinde satılması / kiralanması durumundaki ortalama m² birim değeri için 3.500.-YTL; aylık ortalama m² kira değeri için ise 27.- YTL kıymet takdir edilmiştir. (*)
Buna göre taşınmazın arsa dahil satışa esas toplam değeri :
860 m² x 3.500.-YTL/m² @ 3.000.000.-YTL
Aylık kira değeri ise :
860 m² x 27.-YTL/m² @ 23.500.-YTL olarak belirlenmiştir.
(*) Bu ortalama birim değerin tesbitinde, katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamlarından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Vakıfbank Sirkeci Şube Binası'nın yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaî kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki,
1) Arsa dahil değeri için,
3.000.000.-YTL (Üçmilyon Yeni Türk Lirası)
(3.000.000.-YTL ÷ 1.352.-YTL/USD (*) @ 2.220.000.-USD)
(3.000.000.-YTL ÷ 1.620.-YTL/EURO (*) @ 1.850.000.-EURO)
2) Aylık kira değeri için ise,
23.500.-TL (Yirmiüçbinbeşyüz Yeni Türk Lirası)
(23.500.-YTL ÷ 1.352.-YTL/USD (*) @ 17.400.-USD)
(23.500.-YTL ÷ 1.620.-YTL/EURO (*) @ 14.500.-EURO)
kıymet takdir edilmiştir.
(*) Rapor tarihi itibariyle 1.-Euro = 1,620.-YTL; 1.- USD = 1,352.-YTL'dir
Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Taşınmazın sigortaya esas inşaî değeri 645.000 YTL’dir.
Değerlere KDV dahil değildir.
Bu takdirlerimiz, bina ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
İşbu rapor, üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 23 Aralık 2005
(Ekspertiz Tarihi : 19 Aralık 2005)
Saygılarımızla,
Arda Taşezen
Değerleme Uzmanı
Eki :
· Konum krokisi
· Tapu sureti
· Fotoğraflar (2 sayfa)
· Değerleme Sözleşmesi sureti
· Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler