DEĞERLEME RAPORU

RAPORU TALEP EDEN : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

DEĞERLEMESİ YAPILAN

GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Vakıfbank Karşıyaka Şube Binası

M. Kemal Caddesi (1717 Sokak), No : 27/29

Karşıyaka / İZMİR

İSTEK YAZISI : 28 Kasım 2005 tarih ve A.G.Y.O./05/807 sayılı yazı

MÜŞTERİ NO : 027

RAPOR NO : 2005/1445

EKSPERTİZ TARİHİ : 19 Aralık 2005

RAPOR TARİHİ : 21 Aralık 2005

RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Vakıfbank Karşıyaka Şube binasının satış ve kira değerlerinin tespitine yönelik düzenlenmiştir.

İçindekiler Sayfa No

Ø Müşteri bilgileri.........................................................................	3
Ø Taşınmazın tapu kayıtları...........................................................	4
Ø Tapu takyidatı................................................….......................	5
Ø Taşınmazın çevre ve konumu.....................................................	5
Ø Yapının inşaat özellikleri...........................................................	6
Ø Açıklamalar.............................................................................	7
Ø Değerlendirme............................................................…...….....	8
Ø Fiyatlandırma.................................................................…......	9
Ø Sonuç...............................................................................…...	10

MÜŞTERİ BİLGİLERİ

ŞİRKETİN ÜNVANI : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ŞİRKETİN ADRESİ : Farabi Sokak,

No:27 / 1 - 2

A. Ayrancı - Çankaya / ANKARA

TELEFON NO : (312) 468 99 51 - 4 Hat

KURULUŞ TARİHİ : 21 Ağustos 2000

KAYITLI SERMAYE TAVANI : 100.000.000.-YTL

ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 63.000.000.-YTL

HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49

FAALİYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı

sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak

amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.

PORTFÖYÜNDE YER ALAN

BAZI GAYRİMENKULLER :

Ø Atakule Alışveriş Merkezi / ANKARA

Ø Aldin Otel / Alanya - ANTALYA

Ø Obaköy İş Merkezi / Zeytinburnu - İSTANBUL

TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırm Ortaklığı A.Ş.

İLİ - İLÇESİ : İzmir - Karşıyaka

BUCAĞI : ---

MAHALLESİ : Donanmacı

MEVKİİ : ---

PAFTA NO : 19

ADA NO : 62

PARSEL NO : 47

NİTELİĞİ : Zemin ve batarkatı banka olan, zemin dahil 6 katlı,

4 daireli kargir apartman

ARSA ALANI : 161,50 m²

ARSA PAYI : Tamamı

YEVMİYE NO : 12287

CİLT NO : 1

SAHİFE NO : 50

TAPU TARİHİ : 31.12.2004

TAPU TAKYİDATI

İzmir ili, Karşıyaka ilçesi 1 Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapora konu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.

TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

Değerlemeye konu taşınmaz, İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Donanmacı mahallesi, M. Kemal Caddesi (1717 Sokak) üzerindeki 27/29 kapı nolu yerde konumlu Vakıfbank Karşıyaka Şube Binası’dır. Taşınmazın ayrıca 1723 Sokak’a da cephesi bulunmaktadır.

Araç trafiğine kapalı durumdaki Karşıyaka Çarşısı olarak adlandırılan, M. Kemal Caddesi’nin (1717 Sokak) üzerinde ve Karşıyaka (Kemalpaşa) Camisi’nin arka tarafında yer alan taşınmazın yakın çevresinde T. İş Bankası, Yapı Kredi Bankası, Halkbank, Garanti Bankası gibi banka şubelerinin yanı sıra resmi kurumlar, alışveriş merkezleri, kuyumcular ve fast-foodlar bulunmaktadır.

Taşınmaz, Karşıyaka Vapur İskelesi’ne yaklaşık 100 m. mesafededir.

YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

İNŞAAT TARZI : B.A.K.

İNŞAAT NİZAMI : Bitişik

KAT ADEDİ : 6 (Zemin kat + 5 normal kat)

KULLANIM ALANI : Brüt 964 m²

ELEKTRİK : Şebeke

SU : Şebeke

KANALİZASYON : Şebeke

ISITMA SİSTEMİ : Merkezi sistem (Fancoil)

KLİMA : Merkezi sistem (Chiller grubu)

ASANSÖR : Mevcut

YANGIN MERDİVENİ : Mevcut (Betonarme)

DIŞ CEPHE : Temperli cam giydirme

SATIŞ VE KİRA

KABİLİYETİ : “Bir bütün halinde satılabilirlik/kiralanabilirlik” özelliğine sahiptir.

AÇIKLAMALAR

· Değerlemeye konu bina, zemin ve 5 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır.

· 6 katta toplam brüt 964 m² kullanım alanına sahiptir.

· Binanın ana girişi, M. Kemal Caddesi (1717 Sokak) üzerindedir. Ayrıca 1723 Sokak’a da cephesi olan binanın bu sokaktan da girişi mevcuttur.

· 22.02.1969 tarih ve 795 dosya nolu Yapı Ruhsatıyla değerlemeye konu taşınmazın,

- zemin ve 1. katları banka;

- 2., 3. ve 4. katları ile çatı katı lojman olarak yapılmış

- ve 560 m² apartman, 265 m² banka olmak üzere toplam 825 m² alanlı bu yapı için 28.08.1970 tarihli Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenmiştir.

· Daha sonra 17.08.1989 tarih / 795-1968 dosya nolu ve 28.12.1998 tarih / 795 dosya nolu Tadilat Yapı Ruhsatları ile

- çatı katı tam kata

- 2., 3., 4. ve 5. (eski çatı katı) katlar işyerine çevrilmiş ve

zemin kat…..… bankacılık hizmetleri bölümü,

1. kat …………. kredi kartları bölümü,

2. kat ………… ticari krediler bölümü ve müdür odası,

3. kat ………… menkul kıymetler ve bireysel krediler bölümleri,

4. kat ……….. muhasebe ve muhaberat bölümleri,

5. kat ise ….. arşiv, depo, yemekhane, mutfak ve WC

olarak düzenlenmiştir.

· Zeminler, 50 x 50 granit / laminat parke (müdür odası) / 20 x 20 cm. seramik (ıslak hacimler); duvarlar, saten boya / 20 x 20 cm. seramik (ıslak hacimler); tavanlar, alçıpan asma tavandır. Merdiven basamakları ise granit kaplamadır.

· Pencere doğramaları alüminyumdan mamül ve çift camlıdır.

DEĞERLENDİRME

Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler;

Olumlu etkenler :

· Merkezi konumu,

· Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

· Tamamlanmış alt yapı,

· Bölgenin ticari potansiyeli,

· Yaya trafiğinin oldukça yoğun olduğu M. Kemal Caddesi (1717 Sokak) üzerinde konumlanması,

· Müşteri celbi ve reklâm kabiliyetinin yüksek olması,

· Mimari estetik, inşaî kalite ve özenli işçilik,

· M. Kemal Caddesi (1717 Sokak) üzerinde çok az sayıda satılık ya da kiralık gayrimenkul bulunması.

Olumsuz etkenler :

· M. Kemal Caddesi’nin (1717 Sokak) araç trafiğine kapalı olması,

· Otoparkının olmaması ve bölge genelinde yaşanan otopark sorunu,

· Kat irtifakının kurulmaması nedeniyle bir bütün halinde satılabilir olması,

FİYATLANDIRMA

Taşınmazın satış ve kira rayiç değerlerinin tespitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmıştır.

Bu yöntemde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış/kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için satış ve kira birim fiyatları belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, büyüklük, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, ticaret potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.

Bu tespitler ve değerleme prosesinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, inşaî kalitesi, kullanım fonksiyonu ve halihazır durumu dikkate alınarak arsa dahil ortalama (*) m² birim değeri için 3.200.-YTL; aylık ortalama (*) m² birim kira değeri için ise 25.-YTL kıymet takdir olunmuş ve taşınmazın,

1. Arsa dahil toplam değeri,

964 m² x 3.200.-YTL/m² @ 3.100.000.-YTL,

2. Aylık kira değeri ise,

964 m² x 25.-YTL/m² @ 24.000.-YTL

olarak belirlenmiştir.

(*) Bu ortalama satış ve kira birim değerlerinin tespitinde, katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamlarından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır.

SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Vakıfbank Karşıyaka Şube binasının yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaî kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan rayiç araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki,

1. Arsa dahil toplam değeri için,

3.100.000.-YTL (Üçmilyonyüzbin Yeni Türk Lirası),

(3.100.000.-YTL ÷ 1,352.-YTL/USD (*) @ 2.290.000.-USD)

(3.100.000.-YTL ÷ 1,624.-YTL/Euro (*) @ 1.910.000.-Euro)

2. Aylık kira değeri için ise,

24.000.-YTL (Yirmidörtbin Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(24.000.-YTL ÷ 1,352.-YTL/USD (*) @ 17.750.-USD)

(24.000.-YTL ÷ 1,624.-YTL/Euro (*) @ 14.780.-Euro)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1.-USD = 1,352.-YTL; 1.-Euro = 1,624.-YTL'dir.

Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir.

Taşınmazın sigortaya esas inşaî değeri 800.000.-YTL’dir.

KDV hariç olan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.