DEĞERLEME RAPORU

RAPORU TALEP EDEN : Atakule Gayrimenkul

Yatırım Ortaklığı A.Ş.

DEĞERLEMESİ YAPILAN

GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Bağdat Caddesi, No: 377/1

Suadiye-Kadıköy / İSTANBUL

İSTEK YAZISI : 28 Kasım 2005 tarih ve

A.G.Y.O./05-807 sayılı yazı

MÜŞTERİ NO : 027

RAPOR NO : 2005/1446

EKSPERTİZ TARİHİ : 15 Aralık 2005

RAPOR TARİHİ : 19 Aralık 2005

RAPORUN KONUSU

Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Vakıfbank Suadiye Şubesi’nin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

İçindekiler Sayfa No

Ø Müşteri bilgileri ............................................................... Ø Tapu kayıtları..................................................................	3 4
Ø Tapu takyidatı.................................................................	5
Ø Taşınmazın çevre ve konumu............................................	5
Ø Yapının inşaat özellikleri....................................................	6
Ø Açıklamalar.....................................................................	7-8
Ø Değerlendirme................................................................. Ø Fiyatlandırma..................................................................	9 10
Ø Sonuç.............................................................................	11

MÜŞTERİ BİLGİLERİ

ŞİRKETİN ÜNVANI : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ŞİRKETİN ADRESİ : Farabi Sokak, No: 27/1-2

A.Ayrancı / ANKARA

TELEFON NO : (312) 468 99 51 (4 Hat)

KAYITLI SERMAYESİ : 100.000.000.-YTL

ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 63.000.000.-YTL

KURULUŞ TARİHİ : 21 Ağustos 2000

HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49

FAALİYET KONUSU : Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.

PORTFÖYÜNDE YER ALAN

BAZI GAYRİMENKULLER :

Ø Aldin Otel / Alanya – ANTALYA

(eski İncekum Alaaddin Otel)

Ø Antalya İş Merkezi / ANTALYA

Ø Obaköy İş Merkezi / İSTANBUL

Ø Vakıfbank Bahçelievler Şube Lokali / ANKARA

TAPU KAYITLARI

SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

İLİ - İLÇESİ : İstanbul - Kadıköy

BUCAĞI : 2. Bölge

MAHALLESİ : Erenköy

SOKAĞI : Bağdat Caddesi

PAFTA NO : 106

ADA NO : 1249

PARSEL NO : 43

NİTELİĞİ : Dükkân ve garajı olan bahçeli kargir apartman (*)

ARSA ALANI : 1.850 m²

ARSA PAYI : 40/320 (**)

KAT NO : Zemin

BAĞIMSIZ BÖLÜM NO : 2

YEVMİYE NO : 15929

CİLT NO : 40

SAHİFE NO : 3871

TAPU TARİHİ : 31.12.2004

(*) Kat mülkiyetine geçilmiş, 40 / 320 arsa paylı, zemin kat, 2 bağımsız bölüm nolu

depolu dükkân. (bodrumda)

(**) Taşınmazın hissesine düşen arsa payı 231,25 m²’dir.

TAPU TAKYİDATI

İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemede rapora konu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.

TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Suadiye Semti, Bağdat Caddesi üzerinde 377 kapı nolu yerde konumlu Vakıfbank Suadiye Şube Lokali’dir.

Karşısında Ziraat Bankası Suadiye Şubesi ile Mihrimah Sultan Camii bulunan taşınmaz Kadıköy ilçesinin ana aksı durumundaki Bağdat Caddesi’ne cepheli olup çevresinde genelde ticari amaçlı kullanılan 4-7 katlı binalar mevcuttur.

Taşınmaz konumu, çevresinin ticari potansiyeli, reklâm kabiliyeti ve müşteri celbi şeklinde özetlenebilecek ayrıcalıklara sahiptir.

YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

İNŞAAT TARZI : B.A.K.

İNŞAAT NİZAMI : Ayrık

KAT ADEDİ : 6 (Bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat)

TOPLAM ALANI (*) : Brüt 340 m²

ÇATI TİPİ : Üzeri alaturka kiremit örtülü ahşap oturtma çatı

ELEKTRİK : Şebeke

SU : Şebeke

KANALİZASYON : Şebeke

ISITMA SİSTEMİ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem

JENERATÖR : Yok

KLİMA : Mevcut

YANGIN TESİSATI : Mevcut (Yangın tüpleri, alarm butonları,

duman dedektörleri)

GÜVENLİK (*) : Kapalı devre güvenlik kameraları ve

güvenlik elemanı mevcuttur.

ASANSÖR : Binada mevcut

PARK YERİ : Açık otopark alanı mevcuttur

DIŞ CEPHE : Hazır sıva

SATIŞ / KİRA

KABİLİYETİ (*) : “Satılabilirlik / kiralanabilirlik” özelliğine sahiptir.

(*) Konu taşınmaz içindir.

AÇIKLAMALAR

· Değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı bina, bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır.

· Binanın bodrum ve zemin katlarında konumlu taşınmaz toplam brüt 340 m² kullanım alanına sahiptir.

· Halihazırda Vakıfbank Suadiye Şubesi olarak kullanılmaktadır.

· Binanın caddeye bakan vitrin doğraması ile pencere doğramaları alüminyumdan mamuldür.

· İç kapılar ahşaptan mamuldür.

· Girişte ATM mahalli bulunmaktadır.

Katlara göre iç mekân inşaat özellikleri :

Bodrum Kat :

· Bu kat ofis, arşiv, hol, kasa dairesi, mutfak ve WC (2 adet) hacimlerinden oluşmaktadır.

Ofis :

Zemin: Granit

Duvar: Alçıpan + plastik boya

Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma

Arşiv :

Zemin: 33 x 33 cm. seramik

Duvar: Alçıpan + plastik boya

Tavan: Alçıpan asma tavan

Hol :

Zemin: 33 x 33 cm. seramik

Duvar: Alçıpan + plastik boya

Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma

Kasa dairesi :

Zemin: 20 x 20 cm. seramik

Duvar: Alçı sıva + plastik boya

Tavan: Alçı sıva + plastik boya

Mutfak :

Zemin: 33 x 33 cm. seramik

Duvar: Alçıpan + plastik boya + 20 x 25 cm. fayans (tezgâh üstü)

Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma

WC (2 adet) :

Zemin: 33 x 33 cm. seramik

Duvar: 20 x 25 cm. fayans

Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma

İçlerinde Hilton tipi lavabo ve klozet ile vitrifiye aksesuarları mevcuttur.

Zemin Kat :

· Bu kat müşteri holü, müdür odası ve UPS odası hacimlerinden oluşmaktadır.

Müşteri holü :

Zemin: Granit

Duvar: Alçıpan + plastik boya

Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma

Müdür odası :

Zemin: Laminat parke

Duvar: Alçıpan + plastik boya + cam tuğla

Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma

UPS odası :

Zemin: 33 x 33 cm. seramik

Duvar: Alçıpan + plastik boya

Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma

DEĞERLENDİRME

Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler :

Olumlu etkenler :

· Merkezi konumu,

· Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

· Tamamlanmış alt yapı,

· Bağdat Caddesi üzerinde yer alması,

· Çevresinin ticari potansiyeli,

· Reklâm kabiliyeti ve müşteri celbi,

· Otoparkının olması,

· Marmara Bölgesi’nde meydana gelen depremlerde hasar görmemiş olması. (*)

(*) Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde Ülkemizde yaşanan son depremler nedeniyle şube lokalinde oluşmuş herhangi bir çatlak ya da deprem hasarına rastlanmamıştır.

Ancak bu tespitimiz, yapının depreme dayanıklılığı bağlamında bir anlam taşımamaktadır. Zira bilindiği üzere “depreme dayanıklılık tespiti”, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar sonucu açıklık kazanabilecek bir husus olup uzmanlığımız dışındadır.

FİYATLANDIRMA

Taşınmazın rayiç değerinin tesbitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmıştır. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu ve büyüklüğü, ticaret potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Bu araştırmalar sonucunda taşınmazın konumu, büyüklüğü, inşai kalitesi ve mimari özelliklerinin yanı sıra özellikle kullanım fonksiyonu (banka şubesi) dikkate alınarak m² birim değeri için 8.500.-YTL kıymet hesap ve takdir edilmiştir.

Buna göre taşınmazın arsa payı dahil değeri;

340 m² x 8.500.-YTL / m²@ 2.900.000.-YTL

olarak belirlenmiştir.

Taşınmazın aylık kira değeri için ise 19.500.-YTL kıymet takdir edilmiştir.

SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen şube lokalinin yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaî kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle,

a) Arsa payı dahil değeri için,

2.900.000.-YTL (İkimilyondokuzyüzbin Yeni Türk Lirası)

(2.900.000.-YTL ÷ 1,346.-YTL/USD (*) @ 2.155.000.-USD)

(2.900.000.-YTL ÷ 1,607.-YTL/Euro (*) @ 1.805.000.-Euro)

b) Aylık kira değeri için ise,

19.500.-YTL (Ondokuzbinbeşyüz Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(19.500.-YTL ÷ 1,346.-YTL/USD (*) @ 14.490.-USD)

(19.500.-YTL ÷ 1,607.-YTL/Euro (*) @ 12.135.-Euro)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1.-Euro = 1,607.-YTL; 1.-USD = 1,346.-YTL’dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

Taşınmazın sigortaya esas inşai değeri 240.000.-YTL’dir.

KDV dahil olmayan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.