DEĞERLEME RAPORU
RAPORU TALEP EDEN : Atakule Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN
GAYRİMENKULÜN ADRESİ : 23 Nisan Caddesi, No: 11
Kartal / İSTANBUL
İSTEK YAZISI : 28 Kasım 2005 tarih ve
A.G.Y.O./05-807 sayılı yazı
MÜŞTERİ NO : 027
RAPOR NO : 2005/1447
EKSPERTİZ TARİHİ : 15 Aralık 2005
RAPOR TARİHİ : 19 Aralık 2005
|
RAPORUN KONUSU |
: |
Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Vakıfbank Kartal Şube Binası’nın kira ve satış değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
|
İçindekiler Sayfa No
|
Ø Müşteri bilgileri............................................................ Ø Tapu kayıtları...................................................................................... |
3 4 |
|
Ø Tapu takyidatı.................................................................. |
5 |
|
Ø Taşınmazın çevre ve konumu............................................. |
5 |
|
Ø Yapının inşaat özellikleri..................................................... |
6 |
|
Ø Açıklamalar...................................................................... |
7-10 |
|
Ø Değerlendirme................................................................. Ø Fiyatlandırma.................................................................. |
10 11 |
|
Ø Sonuç.............................................................................. |
12 |
MÜŞTERİ BİLGİLERİ
ŞİRKETİN ÜNVANI : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ : Farabi Sokak, No: 27/1-2
A.Ayrancı / ANKARA
TELEFON NO : (312) 468 99 51 (4 Hat)
KAYITLI SERMAYESİ : 100.000.000.-YTL
ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 63.000.000.-YTL
KURULUŞ TARİHİ : 21 Ağustos 2000
HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49
FAALİYET KONUSU : Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.
PORTFÖYÜNDE YER ALAN
BAZI GAYRİMENKULLER :
Ø Aldin Otel / Alanya – ANTALYA
(eski İncekum Alaaddin Otel)
Ø Antalya İş Merkezi / ANTALYA
Ø Obaköy İş Merkezi / İSTANBUL
Ø Vakıfbank Bahçelievler Şube Lokali / ANKARA
TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İLİ - İLÇESİ : İstanbul - Kartal
BUCAĞI : 1. Bölge
MAHALLESİ : Aşağı Mahalle
MEVKİİ : Özçin ve 23 Nisan
PAFTA NO : 45
ADA NO : 1177
PARSEL NO : 79
NİTELİĞİ : Arsa (*)
ARSA ALANI : 182,60 m²
ARSA PAYI : Tamamı
YEVMİYE NO : 12802
CİLT NO : 18
SAHİFE NO : 1752
TAPU TARİHİ
: 31.12.2004
(*) Arsa üzerindeki bina için cins tashihi yapılmamıştır.
TAPU TAKYİDATI
İstanbul ili, Kartal ilçesi, 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemede rapora konu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.
TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Kartal ilçesi, 23 Nisan Caddesi üzerinde, 11 kapı nolu yerde konumlu Vakıfbank Kartal Şube Hizmet Binası’dır.
Taşınmaz Atatürk Bulvarı ile Bostancı-Pendik Sahilyolu arasında ve Hürriyet Caddesi ile Ankara Caddesi’ni kesen 23 Nisan Caddesi üzerinde konumludur.
Bitişiğinde Kartal Şehit Selahattin Aslantepe Polis Merkezi bulunan taşınmazın yakın çevresinde zemin katları mağaza ve banka şubesi, normal katları ise büro olarak kullanılan ve bitişik nizamda inşa edilmiş 3 – 7 katlı binalar bulunmaktadır.
Taşınmaz konumu, inşaî kalitesi, reklâm kabiliyeti, müşteri celbi ve çevresinin ticari potansiyeli şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahiptir.
YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
İNŞAAT TARZI : B.A.K.
İNŞAAT NİZAMI : Bitişik
KAT ADEDİ : 6 (Bodrum kat + zemin kat + asma kat + 3 normal kat)
ÇATI TİPİ : Çelik konstrüksiyon üzeri eternit kaplama
DIŞ CEPHE : Alüminyum giydirme + granit
TOPLAM ALANI : Brüt 806 m²
ELEKTRİK : Şebeke
SU : Şebeke
KANALİZASYON : Şebeke
ISITMA SİSTEMİ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem
JENERATÖR : Mevcut
HİDROFOR : Mevcut
SU DEPOSU : Mevcut
YANGIN TESİSATI : Mevcut (Yangın tüpleri, alarm butonları, yangın
dolapları, duman dedektörleri)
YANGIN MERDİVENİ : Mevcut (Betonarme)
GÜVENLİK : Kapalı devre güvenlik kameraları ve
güvenlik elemanı mevcuttur.
ASANSÖR : Mevcut (1 adet / 5 kişilik- Kone marka)
PARK YERİ : Yok
SATIŞ / KİRA
KABİLİYETİ : Kat irtifakı kurulmadığı için “bir bütün halinde
satılabilirlik/kiralanabilirlik” özelliğine sahiptir.
AÇIKLAMALAR
· Değerlemeye konu bina; bodrum, zemin, asma ve 3 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır.
· Binanın brüt kullanım alanı :
Bodrum kat...............................168 m²
Zemin kat.................................168 m²
Asma kat..................................101 m²
1 – 3. normal katlar...................123’er m² olmak üzere
TOPLAM.................. 806 m²'dir.
· Binanın katlara göre kullanım amaçları ise :
Bodrum kat........................... : kazan dairesi, kasa dairesi, arşiv
Zemin kat............................. : ofis
Asma kat.............................. : ofis, UPS odası
1. normal kat........................ : ofis, müdür odası, 2 adet WC
2. normal kat........................ : ofis
3. normal kat........................ : yemekhane
şeklindedir.
· Binanın vitrin ve pencere doğramaları alüminyumdan mamuldür.
· Girişte ATM mahalli mevcuttur.
Katlara göre iç mekân inşaat özellikleri :
Bodrum Kat :
· Bu kat kazan dairesi, kasa dairesi ve arşiv hacimlerinden oluşmaktadır.
· Kazan dairesi ile arşiv hacimlerinin kapısı demirden, kasa dairesinin ise çelikten mamuldür.
Kazan dairesi :
Zemin: Seramik
Duvar: Fayans + plastik boya
Tavan: Plastik boya
Kasa dairesi :
Zemin: Seramik
Duvar: Plastik boya
Tavan: Plastik boya
Arşiv :
Zemin: Seramik
Duvar: Plastik boya
Tavan: Plastik boya
Zemin Kat :
· Bu kat şube lokali olarak düzenlenmiş olup geniş ve bölmesizdir.
Zemin: Granit
Duvar: Alçıpan + plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
Asma Kat :
· Bu kat açık düzen ofis alanı ile UPS odasından oluşmaktadır.
· UPS odasının kapısı ahşaptan mamuldür.
Açık düzen ofis :
Zemin: Granit
Duvar: Alçıpan + plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
UPS odası :
Zemin: Seramik
Duvar: Fayans
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
1. Normal Kat :
· Bu kat açık düzen ofis, müdür odası ve WC (2 adet) hacimlerinden oluşmaktadır.
· Müdür odası alüminyum konstrüksiyonlu cam seperatörle ayrılmıştır.
· Müdür odası ve WC hacimlerinin kapıları ahşaptan mamuldür.
Açık düzen ofis :
Zemin: Granit
Duvar: Alçıpan + plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
Müdür odası :
Zemin: Halı
Duvar: Alçıpan + plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
WC (2 adet) (bay-bayan) :
Zemin: Seramik
Duvar: Fayans
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
İçlerinde mermer tezgâhlı Hilton tipi lavabo, helataşı ile vitrifiye
aksesuarları mevcuttur.
2. Normal Kat :
· Bu kat açık düzen ofis hacmi ile 2 adet oda ve WC hacimlerinden oluşmaktadır.
· İç kapılar ahşaptan mamuldür.
Ofis :
Zemin: Kısmen granit + kısmen halı
Duvar: Alçıpan + plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
Odalar (2 adet) :
Zemin: Halı
Duvar: Alçıpan + plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
WC :
Zemin: Seramik
Duvar: Fayans
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
İçerisinde mermer tezgâhlı Hilton tipi lavabo, helataşı ile vitrifiye
aksesuarları mevcuttur.
3. Normal Kat :
· Bu kat yemekhane hacminden oluşmaktadır.
· Kapısı ahşaptan mamüldür.
· Balkon camekânı alüminyumdan mamul ve çift camlıdır.
Zemin: Seramik
Duvar: Alçıpan + plastik boya + kısmen fayans (tezgâh üstü)
Tavan: Alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
İçerisinden zemini seramik kaplı balkona çıkış mevcuttur.
Binanın merdiven evi :
Basamak zemini: Granit
Sahanlık zemini: Granit
Duvar: Alçıpan + plastik boya
Tavan: Alçı sıva + plastik boya
Korkuluk ve küpeşte: Paslanmaz çelik
DEĞERLENDİRME
Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler :
Olumlu etkenler :
· Merkezi konumu,
· Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
· Tamamlanmış alt yapı,
· Çevresinin ticari potansiyeli,
· Reklâm kabiliyeti ve müşteri celbi,
· Binanın bakımlı olması,
· Marmara Bölgesi’nde meydana gelen depremlerde hasar görmemiş
olması. (*)
Olumsuz etkenler :
· Kat irtifakının kurulmamış olması,
· Otoparkının olmaması ve çevrede yaşanan otopark sorunu.
(*) Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde Ülkemizde yaşanan son depremler nedeniyle binada oluşmuş herhangi bir çatlak ya da deprem hasarına rastlanmamıştır.
Ancak bu tespitimiz, yapının depreme dayanıklılığı bağlamında bir anlam taşımamaktadır. Zira bilindiği üzere “depreme dayanıklılık tespiti”, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar sonucu açıklık kazanabilecek bir husus olup uzmanlığımız dışındadır.
FİYATLANDIRMA
Taşınmazın rayiç değerinin tesbitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmıştır. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu ve büyüklüğü, ticaret potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Bu araştırmalar sonucunda binanın konumu, büyüklüğü, inşai kalitesi ve mimari özelliklerinin yanı sıra özellikle kullanım fonksiyonu (banka şubesi) dikkate alınarak arsa dahil ortalama (*) m2 birim değeri için 1.800.-YTL kıymet hesap ve takdir edilmiştir.
Buna göre binanın değeri;
806 m2 x 1.800.-YTL / m2 = (1.450.800) 1.450.000.-YTL
olarak belirlenmiştir.
Taşınmazın aylık kira değeri için ise 11.000.-YTL kıymet takdir edilmiştir.
(*) Bu ortalama birim değerin tesbitinde, katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamlarından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır.
SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Vakıfbank Kartal Şube Hizmet Binası’nın yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaî kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle,
a) Arsa dahil bir bütün haldeki değeri için,
1.450.000.-YTL (Birmilyondörtyüzellibin Yeni Türk Lirası)
(1.450.000.-YTL ÷ 1,346.-YTL/USD (*) @ 1.077.000.-USD)
(1.450.000.-YTL ÷ 1,607.-YTL/Euro (*) @ 902.000.-Euro)
b) Aylık kira değeri için ise,
11.000.-YTL (Onbirbin Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
(11.000.-YTL ÷ 1,346.-YTL/USD (*) @ 8.170.-USD)
(11.000.-YTL ÷ 1,607.-YTL/Euro (*) @ 6.845.-Euro)
(*) Rapor tarihi itibariyle 1.-Euro = 1,607.-YTL; 1.-USD = 1,346.-YTL’dir.
Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Taşınmazın sigortaya esas inşai değeri 525.000.-YTL’dir.
KDV dahil olmayan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
İşbu rapor, üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 19 Aralık 2005
(Ekspertiz tarihi : 15 Aralık 2005)
Saygılarımızla,
Uygar TOST
Değerleme Uzmanı
Eki :
· Konum krokisi
· Tapu sureti
· Değerleme sözleşmesi örneği
· Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler
· Fotoğraflar (4 adet / 2 sayfa)
Konum krokisi
Binanın görünüşü
Zemin kat
Açık düzen ofis (1. normal kat)
2. normal kat