RAPORU TALEP EDEN : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN
GAYRİMENKULUN ADRESİ : Vakıfbank Abidinpaşa Şube Binası
Tepebağ Mahallesi,
Abidinpaşa Caddesi, No:29
Seyhan / ADANA
İSTEK YAZISI : 28 Kasım 2005 tarih ve A.G.Y.O./05/807 sayılı yazı,
RAPOR NO : 2005/1449
EKSPERTİZ TARİHİ : 14 Aralık 2005
RAPOR TARİHİ : 19 Aralık 2005
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Banka Şubesi
Lokalinin satış ve kira değerlerinin tespitine yönelik
olarak düzenlenmiştir.
|
Ø Müşteri bilgileri…………..................................................... |
3 |
|
Ø Tapu kayıtları................................................................. |
4 |
|
Ø Tapu takyidatı………………................................................... |
5 |
|
Ø Taşınmazın çevre ve konumu…………………….......................... |
5 |
|
Ø Açıklamalar..................................................................... |
6–12 |
|
Ø İmar durumu................................................................... |
12 |
|
Ø Değerlendirme……............................................................ |
12 |
|
Ø Fiyatlandırma.................................................................. |
13 |
|
Ø Sonuç............................................................................ |
14 |
MÜŞTERİ BİLGİLERİ
ŞİRKETİN ÜNVANI : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ : Farabi Sokak, No : 27 / 1 - 2
A. Ayrancı / ANKARA
TELEFON NO : (312) 468 99 51 (4 Hat)
KAYITLI SERMAYESİ : 100.000.000.-YTL
ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 63.000.000.-YTL
KURULUŞ TARİHİ : 21 Ağustos 2000
HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49
FAALİYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.
PORTFÖYÜNDE YER ALAN
BAZI GAYRİMENKULLER :
Ø Atakule Alışveriş Merkezi / Ankara
Ø Obaköy İş Merkezi / İstanbul
Ø
Joy
Aldin Hotel / Alanya -
(eski İncekum Alaaddin Otel)
Ø Antalya Ofis Binası
SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İLİ - İLÇESİ : Adana – Seyhan
BUCAĞI : 3. Bölge
MAHALLESİ : Tepebağ
PAFTA NO : 42
ADA NO : 256
PARSEL NO : 19
NİTELİĞİ : Apartman (*)
ARSA ALANI : 404 m2
ARSA PAYI : Tamamı
YEVMİYE NO : 9099
CİLT NO : 5
SAHİFE NO : 866
TAPU TARİHİ : 22.7.2005
(*) Kat irtifakı kurulmamıştır.
Adana ili, Seyhan İlçesi, 3. Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki tesbitte bulunulmuştur.
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü :
· Müftü Abdullah, Aşçıoğlu Hacı Mustafa, Hamamcı Mehmet, Hacıveli Halilullah, Hasan Basri Süla, Teskereci Ömer, Alipaşa, Hasan Basri Ulya, Göbekli Hacıali, Yesarizade Mustafa ve Sunguroğlu Hacı Mehmet Vakıfları’nın iştirakleri vardır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Adana ili, Seyhan İlçesi, Tepebağ Mahallesi, Abidinpaşa Caddesi üzerinde 29 kapı nolu yerde konumlu Vakıfbank Abidinpaşa Şube Binası’dır.
Karşısında Adana Ticaret Odası, yanında Garanti Bankası binaları yer alan taşınmazın yakın çevresinde İş Bankası, Merkez Bankası ve Ziraat Bankası şube lokalleri ile mağazalar ve iş merkezleri bulunmaktadır.
Ticari hareketliliğin yoğun olduğu bir bölgede yer alan taşınmaz, merkezi konumu, ulaşım kolaylığı, müşteri celbi ve reklam kabiliyeti şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahiptir.
Taşınmazın belirli noktalara olan mesafesi şöyledir :
5 Ocak (Küçük Saat) Meydanı ……………………. 150 m.
Bağkur Merkez Binası …………………………………. 180 m.
Otel Zaimoğlu …………………………………………….. 200 m.
Adliye Sarayı ………………………………………………. 300 m.
Mavi Sürmeli Oteli ……………………………………… 500 m.
Hiltonsa ……………………………………………………… 800 m.
· Değerlemeye konu bina; bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 6 katlıdır.
· Halihazırda tamamen boşaltılmış durumda olan binada katlar, tek hacim haline getirilerek kullanım ihtiyacına göre düzenlenmek üzere köklü bir tadilat ve onarım görmektedirler.
· Bina,
bodrum katta..…….. 404 m2
zemin katta……...... 404 m2
1. normal katta….... 404 m2
2. normal katta .….. 350 m2
3. normal katta ..…..350 m2
4. normal katı….…..350 m2 olmak üzere
Toplam……… 2.262 m2
kullanım alanına sahiptir.
· Bodrum, zemin, 1. ve 2. normal katlar… banka şubesi,
3. normal kat……………………………………….. Vakıf Ekspertiz ve Kredi Kartı Pazarlama /ofis,
4. normal kat…………………………………….…. arşiv, çayocağı ve yemekhane
olarak hizmet vermektedir.
· Pencereler ve kapılar alüminyumdan mamul ve çift camlıdır.
· Binanın ön cephesi alüminyum kompoze panel ile kaplıdır.
· Bina içerisinde katlar arası bağlantılar, krom korkuluklu ve granit seramik basamaklı merdivenle sağlanmaktadır.
Katlara göre iç mekân özellikleri :
· Bodrum kat; 3 adet arşiv, jeneratör odası, su tankı/hidrofor odası,
elektrik pano odası, kiralık kasa ve ana kasa hacimlerinden oluşmaktadır.
Arşiv (3 adet) :
Zemin : Karo mozaik
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik boya
Jeneratör Odası :
Zemin : Karo mozaik
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik boya (flouresan aydınlatmalı)
Su Tankı/Hidrofor Odası :
Zemin : Karo mozaik
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik boya
Elektrik Pano Odası :
Zemin : Karo mozaik
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik boya
Kiralık Kasa :
Zemin : Mermer+Granit
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik boya
Ana Kasa :
Zemin : Karo mozaik
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik boya
· Zemin kat; müşteri holü, ATM odası, müşteri hizmet bölümü, kasa, Özel İşlem Merkezi (emeklilik ve tahsilat) ve bilgi işlem odası hacimlerinden oluşmaktadır.
· Özel İşlem Merkezi’nin banka şubesi dışında müstakil bir girişi mevcuttur.
Müşteri Holü :
Zemin : Granit seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan üzeri vinil kaplı asma tavan (flouresan aydınlatmalı)
ATM Odası :
Zemin : Granit seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
Müşteri Hizmet Bölümü :
Zemin : Granit seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
Kasa :
Zemin :Granit seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
Özel İşlem Merkezi (Emeklilik ve Tahsilat) :
Zemin :Granit seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
Bilgi İşlem Odası:
Zemin :Karo mozaik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
· Bu kat müşteri holü, müdür odası, arşiv (müdür odası ile irtibatlı),
printer odası, temizlik odası ve WC grubu hacimlerinden oluşmaktadır.
Müşteri Holü :
Zemin : Granit seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan üzeri vinil kaplı asma tavan (flouresan aydınlatmalı)
Müdür Odası :
Zemin : Laminant parke
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan üzeri vinil kaplı asma tavan (flouresan aydınlatmalı)
Arşiv:
Zemin : Laminant parke
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
Printer Odası :
Zemin :Granit seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
Temizlik Odası :
Zemin :Karo Mozaik
Duvar : Plastik Boya
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
WC Grubu (Bay/Bayan):
Zemin :Seramik
Duvar : Seramik
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
İçerisinde birer adet lavabo ile 2’şer adet helataşlı WC kabini mevcuttur.
· İkinci normal kat, bölüntüsüz tek hacimli olup rezerv (boş) durumdadır.
Zemin : Mermer
Duvar : Saten boya
Tavan : Plastik boya (flouresan aydınlatmalı)
WC Grubu (Bayan):
Zemin : Seramik
Duvar : Seramik
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
İçerisinde iki adet lavabo ve alaturka helataşı mevcuttur..
· Üçüncü normal kat, Vakıf Ekspertiz Bölge Müdürlüğü ve Kredi Kartı Pazarlama Bölge Müdürlüğü olmak üzere iki bölümden oluşmaktadır.
· Vakıf Ekspertiz Bölge Müdürlüğü; müşteri holü ve Vakıf Ekspertiz yönetmen odası
Kredi Kartı Pazarlama Bölge Müdürlüğü ise müşteri holü ve kredi kartı pazarlama
yönetmen odası hacimlerinden oluşmaktadır.
Vakıf Ekspertiz Bölge Müdürlüğü :
Müşteri Holü :
Zemin : Mermer
Duvar : Saten boya
Tavan : Plastik Boya (flouresan aydınlatmalı)
Vakıf Ekspertiz Yönetmen Odası :
Zemin : Mermer
Duvar : Saten Boya
Tavan : Plastik Boya (flouresan aydınlatmalı)
Kredi Kartı Pazarlama Müdürlüğü :
Müşteri Holü :
Zemin : Mermer
Duvar : Saten Boya
Tavan : Plastik Boya (flouresan aydınlatmalı)
Kredi Kartı Pazarlama Yönetmen Odası :
Zemin : Mermer
Duvar : Saten Boya
Tavan : Plastik Boya (flouresan aydınlatmalı)
WC Grubu (Bay/Bayan):
Zemin :Seramik
Duvar : Seramik
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
İçerisinde birer adet lavabo ve alaturka helataşlı 2 adet wc kabini mevcuttur.
· 4. normal kat; yemekhane, mutfak, arşiv ve lavabo grubu hacimlerinden oluşmaktadır.
Yemekhane :
Zemin : Karo Mozaik
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik Boya (flouresan aydınlatmalı)
Mutfak :
Zemin : Seramik
Duvar : Saten boya
Tavan : Plastik boya (flouresan aydınlatmalı)
Arviş :
Zemin : Karo Mozaik
Duvar : Saten boya
Tavan : Plastik boya (flouresan aydınlatmalı)
Lavabo Grubu :
Zemin : Seramik
Duvar : Seramik
Tavan : Alçıpan asma tavan (spot aydınlatmalı)
İçerisinde 4 adet lavabo mevcuttur.
· Çatı katı; asansör dairesi ve teras hacimlerinden oluşmaktadır.
· Teras, zemini izolasyonlu koruma betonu üzeri karo mozaik kaplıdır.
Asansör Dairesi:
Zemin : Karo Mozaik
Duvar : Plastik boya
Tavan : Plastik boya (flouresan aydınlatmalı)
Adana İli, Seyhan Belediyesi, İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazın yer aldığı parselin 1/1000 Ölçekli Uygulama Şehir İmar Planı paftasında “Ticaret Alanı” olarak belirtilen bölge içerisinde kaldığı görülmüştür.
Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler :
Olumlu etkenler :
· Merkezi konumu,
· Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
· Tamamlanmış alt yapı,
· İç ve dış mekânlarda kullanılan yapı malzemelerinin kaliteli olması,
· Çevresinin ticari potansiyeli,
· Müşteri celbi,
· Reklam kabiliyeti.
Olumsuz etken :
· Otopark alanı bulunmaması.
Taşınmazın rayiç değerinin tesbitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmıştır. Bu yöntemde yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.
Bulunan emsaller görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, büyüklük, inşai kalite, mimari özellik gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.
Bu tesbitlerden ve yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle, rapora konu taşınmazın lokasyonu, kullanım alanı büyüklüğü ve tüm mekânlarda köklü ve kaliteli bir tadilat uygulanmış olması dikkate alınarak arsa dahil ortalama m² birim değeri için 1.150,-YTL (*) kıymet takdir edilmiştir.
Buna göre taşınmazın arsa payı dahil değeri ;
2.262 m² x 1.150,-YTL/m² @ 2.600.000.-YTL olarak belirlenmiştir.
Taşınmazın aylık kira değeri için ise 19.000,-YTL kıymet takdir edilmiştir.
(*) Bu ortalama birim değerin tesbitinde katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve tadilat çalışmaları yeni tamamlanmış olan şube binasının yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaî kalitesine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle,
a) Arsa dahil değeri için,
2.600.000.-YTL (İkimilyonaltıyüzbin Yeni Türk Lirası)
(2.600.000.-YTL ÷ 1,351.-YTL/USD (*) @ 1.925.000.-USD)
(2.600.000.-YTL ÷ 1,611.-YTL/Euro (*) @ 1.615.000.- Euro)
b) Aylık kira değeri için ise,
19.000,-YTL (Ondokuzbin Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
(19.000.-YTL ÷ 1,351.-YTL/USD (*) @ 14.000.-USD)
(19.000.-YTL ÷ 1,611.-YTL/Euro (*) @ 11.800.- Euro)
(*) Rapor tarihi itibariyle 1.-USD = 1,351.-YTL; 1.-Euro = 1,611.-YTL'dir.
Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir.
KDV hariç olan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
İşbu rapor, üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 19 Aralık 2005
(Ekspertiz tarihi : 14 Aralık 2005)
Saygılarımızla,
Kıvanç KILVAN
İnşaat Mühendisi
Sorumlu Değerleme Uzmanı