DEĞERLEME RAPORU
RAPORU TALEP EDEN : Atakule Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN
GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Vakıfbank Bahçelievler Şube Lokali
Aşgabat Caddesi (7. Cadde), No : 41
Y. Bahçelievler - Çankaya / ANKARA
İSTEK YAZISI : 28 Kasım 2005 tarih ve
A.G.Y.O./05/807 sayılı yazı
MÜŞTERİ NO : 027
RAPOR NO : 2005/1442
EKSPERTİZ TARİHİ : 15 Aralık 2005
RAPOR TARİHİ : 19 Aralık 2005
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, Vakıfbank Bahçelievler Şube
Lokali binasının satış ve kira değerlerinin
tespitine yönelik düzenlenmiştir.
İçindekiler Sayfa No
|
Ø Müşteri bilgileri..................................…........................... |
3 |
|
Ø Taşınmazın tapu kayıtları................................................. |
4 |
|
Ø Tapu takyidatı......................................…........................ |
5 |
|
Ø Taşınmazın çevre ve konumu........................................... |
5 |
|
- Bölge analizi............................................................ |
5 |
|
Ø Yapının inşaat özellikleri................................................... |
6 |
|
Ø Açıklamalar..................................................................... |
7 |
|
Ø Değerlendirme....................................................…...…..... |
13 |
|
Ø Fiyatlandırma..........................................................…...... |
14 |
|
Ø Sonuç........................................................................…... |
15 |
MÜŞTERİ BİLGİLERİ
ŞİRKETİN ÜNVANI : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ : Farabi Sokak, No : 27 / 1 - 2
A. Ayrancı / ANKARA
TELEFON NO : (312) 468 99 51 (4 Hat)
KAYITLI SERMAYESİ : 100.000.000.-YTL
ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 63.000.000.-YTL
KURULUŞ TARİHİ : 21 Ağustos 2000
HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49
FAALİYET KONUSU : Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.
PORTFÖYÜNDE YER ALAN
BAZI GAYRİMENKULLER :
Ø Atakule Alışveriş Merkezi / Ankara
Ø Obaköy İş Merkezi / İstanbul
Ø Aldin Otel / Alanya - Antalya
(eski İncekum Alaaddin Otel)
Ø Antalya Ofis Binası
SAHİBİ : Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İLİ - İLÇESİ : Ankara - Çankaya
BUCAĞI : 2. Bölge
MAHALLESİ : Yukarı Bahçelievler
MEVKİİ : K.evler
PAFTA NO : 296
ADA NO : 1575
PARSEL NO : 14
NİTELİĞİ : Betonarme karkas bina (*)
ARSA ALANI : 552 m²
ARSA PAYI : 1/1
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO : 1
YEVMİYE NO : 4140
CİLT NO : 66
SAHİFE NO : 6456
TAPU TARİHİ : 11.4.2002
(*) Kat mülkiyetine geçilmiş, 1/1 arsa paylı, 1 bağımsız bölüm nolu, 3 bodrum, 1 zemin, 3 normal katlı kargir bina.
Ankara ili, Çankaya ilçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazın üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Y. Bahçelievler semti, Aşgabat Caddesi (7. Cadde) ile 21. Sokak’ın kesiştiği köşe parsel üzerinde konumlu 41 kapı nolu Vakıfbank Bahçelievler Şube Lokali binasıdır.
Yoğun araç, yaya ve alışveriş trafiğine sahip Aşgabat Caddesi üzerinde konumlu olması itibariyle müşteri celbi ve reklâm kabiliyeti oldukça yüksek olan taşınmazın çevresinde, zemin katları işyeri (mağaza, kafeterya, restoran, banka şube lokali, vb.), normal katları ise ofis ve mesken amaçlı kullanılan, 2 - 6 katlı binalar bulunmaktadır.
Taşınmaz, İsmet İnönü Bulvarı’na 450 m., Atatürk Bulvarı’na 2,7 km., Kızılay Meydanı’na 3,5 km., A.Ş.T.İ.’ye ise 2,2 km. mesafededir.
Bölge Analizi :
Kentin eski Merkezi İş Alanı (MİA) olan Ulus, 1970’lerden itibaren ekonomide yaşanan hızlı gelişme ve sürekli artan ticaret hacmi nedeniyle zamanla ihtiyacı karşılayamamış ve MİA kimliğini yitirmiştir. Güneye doğru kayan yeni MİA, önce Kızılay ve daha sonra Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa, Bahçelievler ve Söğütözü gibi semtlerde yoğunlaşmıştır. Yoğunlaşmanın Eskişehir Yolu üzerinde devam etmesi beklenmektedir.
Yeni iş merkezi alanları olan Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa ve Bahçelievler semtlerinde konutların ofislere dönüşümü ve eski binaların yıkılarak şirket merkezi yapılması şeklindeki yeni yapılaşmalar halen devam etmektedir.
Kamu kuruluşlarının, elçiliklerin ve hizmet amaçlı ofis binalarının yoğun biçimde bulunması nedeniyle farklı güzergahlardaki MİA gelişimlerine rağmen Çankaya Bölgesi ve çevresinin prestij kaybetmeyeceği tahmin edilmektedir.
Cumhuriyetin ilk yıllarında kurulan Bahçelievler’de, artık bahçe içinde iki katlı evlerin yerinde çok katlı bloklar yükselmektedir. Ulaşım ve alt yapı sorunları bulunmayan semtin en önemli alışveriş ve ticaret merkezi Aşgabat Caddesi’dir.
İNŞAAT TARZI : B.A.K.
İNŞAAT NİZAMI : Ayrık
KAT ADEDİ : 7 (3 Bodrum kat + zemin kat + 3 normal kat)
KULLANIM ALANI : Brüt 1.894 m² (*)
YAPININ YAŞI : 4
ELEKTRİK : Şebeke
JENERATÖR : Mevcut (Teksan marka, 173 kVA’lık)
SU : Şebeke
KANALİZASYON : Şebeke
DOĞALGAZ : Mevcut
ISITMA SİSTEMİ : Merkezi sistem (Fancoil)
KLİMA : Merkezi sistem (Chiller grubu)
ASANSÖR : 1 Adet insan (8 Kişilik, 7 duraklı, Sodimas marka),
1 Adet otomobil asansörü (6.000 kg kapasiteli, 3 duraklı,
Beringer marka)
YANGIN MERDİVENİ : Mevcut (Betonarme)
YANGIN TESİSATI : Mevcut
PARATONER : Mevcut
ÇATI : Betonarme eğimli çatı ve kısmen teras tipi tecritli çatı
DIŞ CEPHE : Ön cephe temperli cam giydirme + kısmen alüminyum kompoze levha ; yan ve arka cepheler granit kaplama + kısmen mineral sıva
PARK YERİ : Kapalı otopark mevcut
SATIŞ VE KİRA
KABİLİYETİ : Bir bütün halinde “satılabilirlik ve kiralanabilirlik“ özelliğine sahiptir.
(*) Binanın kullanım alanı Yapı Kullanma İzin Belgesi’nden alınmıştır. (Bkz. Ekler)
* Değerlemeye konu bina, 3 bodrum, zemin ve 3 normal kat olmak üzere toplam 7 kattan oluşmaktadır.
* Taşınmaz toplam brüt 1.894 m² kullanım alanına sahiptir.
* Binanın arka cephesindeki pencere doğramaları alüminyumdan mamul ve (dış yüzü reflekte) çift camlıdır.
* Kapı doğramaları alüminyum, ahşap ve temperli camdan mamuldür.
* Katlara göre iç mekânların inşaat özellikleri aşağıda sunulmuştur.
3. Bodrum Kat :
* Bu katta kapalı otopark bulunmaktadır.
Kapalı otopark :
Zemin: Şap
Duvar: Kireç badana + sıva
Tavan: Kireç badana
2. Bodrum Kat :
* Bu kat, 2 adet arşiv, elektrik pano odası, kazan dairesi, jeneratör odası, depo ve koridor hacimlerinden oluşmaktadır.
Arşiv - 1 :
Zemin: Şap
Duvar: Plastik boya
Tavan: Plastik boya
Arşiv - 2 :
Zemin: Karo mozaik
Duvar: Saten boya
Tavan: Alçıpan asma tavan
Elektrik pano odası :
Zemin: Karo mozaik
Duvar: Plastik boya
Tavan: Taşyünü asma tavan
Kazan dairesi :
Zemin: Epoksi kaplama
Duvar: Plastik boya
Tavan: Plastik boya
Jeneratör odası :
Zemin: Şap
Duvar: Plastik boya
Tavan: Plastik boya
Depo :
İçerisine girilememiştir.
Koridor :
Zemin: Karo mozaik
Duvar: Saten boya
Tavan: Taşyünü asma tavan + gömme aydınlatma
1. Bodrum Kat :
* Bu kat, servis (bankacılık hizmetleri birimi), kasa daireleri, sistem odası, yemekhane, mutfak, depo ve 2 adet WC hacimlerinden oluşmaktadır.
Servis :
Zemin: 40 x 40 cm. granit seramik + halı
Duvar: Alçı sıva + plastik boya + cam tuğla
Tavan: Taşyünü / alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
Kasa daireleri ( 2 adet ) :
İçerilerine girilememiştir.
Sistem odası :
İçerisine girilememiştir.
Yemekhane :
Zemin: 30 x 30 cm. granit seramik
Duvar: Alçı sıva + plastik boya
Tavan: Alçıpan asma tavan
İçerisinde kiler bulunmaktadır.
Mutfak :
Zemin: 20 x 20 cm. seramik
Duvar: 20 x 25 cm. duvar seramiği
Tavan: Alüminyum asma tavan
Depo :
Zemin: Karo mozaik
Duvar: Alçı sıva + plastik boya
Tavan: Alçı sıva + plastik boya
WC’ler ( 2 adet ) :
İçerilerine girilememiştir.
Zemin Kat :
* Bu kat, müşteri holü ve servis hacimlerinden oluşmaktadır.
Müşteri holü ve servis :
Zemin: 40 x 40 cm. granit seramik + halı
Duvar: Alçı sıva + plastik boya + granit
Tavan: Taşyünü / alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
1. Normal Kat :
* Bu kat, servis (bireysel bankacılık ve kredi kartları birimleri) ve sistem odası hacimlerinden oluşmaktadır.
Servis :
Zemin: 40 x 40 cm. granit seramik + halı
Duvar: Saten boya
Tavan: Taşyünü / alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
Sistem odası :
Zemin: Linolyum
Duvar: Saten boya
Tavan: Taşyünü / alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
2. Normal Kat :
* Bu kat, servis (ticari krediler ve kambiyo birimleri), mutfak ve WC hacimlerinden oluşmaktadır.
Servis :
Zemin: 40 x 40 cm. granit seramik + halı
Duvar: Saten boya
Tavan: Taşyünü / alçıpan asma tavan + gömme aydınlatma
Mutfak :
Zemin: 20 x 20 cm. seramik
Duvar: 20 x 25 cm. duvar seramiği
Tavan: Alüminyum asma tavan
Tezgâh : Mermer
Dolaplar: Laminat
WC :
Zemin: 20 x 20 cm. seramik
Duvar: 20 x 25 cm. duvar seramiği
Tavan: Alüminyum asma tavan
İçerisinde tekparça granit tezgâhlı iki adet lavabo ve kabinli helataşı
mevcuttur.
3. Normal Kat :
* Bu kat, yönetmen odası, servis (muhasebe), mutfak ve WC hacimlerinden oluşmaktadır.
* Bu kattan çatıya çıkış mevcuttur.
Yönetmen odası :
Zemin: Halı
Duvar: Laminat panel kaplama
Tavan: Asma tavan + gömme aydınlatma
Servis :
Zemin: 40 x 40 cm. granit seramik + halı
Duvar: Saten boya
Tavan: Asma tavan + gömme aydınlatma
Mutfak :
Zemin: 20 x 20 cm. seramik
Duvar: 20 x 25 cm. duvar seramiği
Tavan: Alüminyum asma tavan
Tezgâh : Mermer
Dolaplar: Laminat
WC :
Zemin: 20 x 20 cm. seramik
Duvar: 20 x 25 cm. duvar seramiği
Tavan: Alüminyum asma tavan
İçerisinde tekparça granit tezgâhlı iki adet lavabo ve kabinli klozet
mevcuttur.
Binanın merdiven evi :
Basamaklar: Granit
Duvar: Kısmen cam tuğla
Korkuluk-Küpeşte: Metal boru profil
DEĞERLENDİRME
Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler :
Olumlu etkenler :
· Merkezi konumu,
· Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
· Tamamlanmış alt yapı,
· Yoğun yaya, araç ve alışveriş trafiğine sahip Aşgabat Caddesi üzerinde konumlanması itibariyle müşteri celbi ve reklâm kabiliyetinin yüksek olması,
· A sınıfı ofis standartlarına sahip olması,
· Mimari estetik, inşaî kalite ve özenli işçilik,
· Çevredeki elit yapılaşma,
· Aşgabat Caddesi’nde çok kısıtlı sayıda satılık ya da kiralık (zemin katta konumlu) gayrimenkul bulunması.
Olumsuz etkenler :
· Bölgenin genelinde yaşanan park yeri sorunu,
· Bir bütün halinde satılabilir ve kiralanabilir özelliğe sahip olması,
FİYATLANDIRMA
Taşınmazın satış ve kira rayiç değerlerinin tespitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmıştır.
Bu yöntemde, mevcut piyasa bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için satış ve kira birim fiyatları belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, büyüklük, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, ticaret potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş ; yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
Bu tespitler ve değerleme prosesinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, inşaat kalitesi, kullanım amacı, halihazır durumu ve değerlendirme bölümünde belirtilen hususlar da dikkate alınarak arsa dahil ortalama (*) m² değeri için 2.700.- YTL; aylık ortalama (*) m² kira değeri için ise 24.- YTL kıymet takdir olunmuştur.
Buna göre rapor konusu taşınmazın,
1. Arsa dahil toplam değeri,
1.894 m² x 2.700.-YTL/m² @ 5.115.000.- YTL,
2. Aylık kira değeri ise,
1.894 m² x 24.-YTL/m² @ 45.500 YTL
olarak belirlenmiştir.
(*) Bu ortalama satış ve kira birim değerlerinin tespitinde, katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamlarından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Vakıfbank Bahçelievler Şube Lokali binasının yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaî kalitesine, kullanım fonksiyonuna, değerlendirme bölümünde belirtilen hususların mevcudiyetine ve çevrede yapılan rayiç araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibarı ile,
1. Arsa dahil toplam değeri için,
5.115.000.-YTL (Beşmilyonyüzonbeşbin Yeni Türk Lirası),
(5.115.000.-YTL ÷ 1,351.-YTL/USD (*) @ 3.785.000.-USD)
(5.115.000.-YTL ÷ 1,611.-YTL/Euro (*) @ 3.175.000.-Euro)
2. Aylık kira değeri için ise,
45.500.-YTL (Kırkbeşbinbeşyüz Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
(45.500.-YTL ÷ 1,351.-YTL/USD (*) @ 33.680.-USD)
(45.500.-YTL ÷ 1,611.-YTL/Euro (*) @ 28.250.-Euro)
(*) Rapor tarihi itibariyle 1.-USD = 1,351.-YTL; 1.-Euro = 1,611.-YTL'dir.
Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir.
Taşınmazın sigortaya esas inşaî değeri 2.150.000 YTL’dır.
KDV dahil değeri 6.035.700 YTL, KDV dahil aylık kira değeri ise 53.690 YTL’dir.
Bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
İşbu rapor, üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 19 Aralık 2004
(Ekspertiz tarihi : 15 Aralık 2004)
Saygılarımızla,
Nadir ERTÜRK
Değerleme Uzmanı
Eki :
· Konum krokisi
· Tapu sureti
· Yapı Kullanma İzin Belgesi sureti
· Fotoğraflar (5 adet / 2 sayfa)
· Değerleme Sözleşmesi sureti
· Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler